El equipo de desarrollo de Midway Rising —que busca transformar el emplazamiento del recinto deportivo de San Diego con miles de apartamentos y un nuevo estadio— recibió recientemente la confirmación de una poderosa agencia de que puede invocar una ley estatal de vivienda para construir por encima del límite de altura establecido en el vecindario.
La semana pasada, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD, por sus siglas en inglés) envió una carta de asistencia técnica a la ciudad de San Diego, indicando que los beneficios especiales otorgados a los proyectos de vivienda en virtud de la ley estatal de bonificación por densidad pueden aplicarse a los componentes comerciales de este megaproyecto de uso mixto, incluido el recinto de entretenimiento propuesto.
«El proyecto Midway Rising califica como un “proyecto de vivienda” a los efectos de la (ley estatal de bonificación por densidad), lo que hace que el proyecto sea elegible para recibir concesiones y exenciones», escribió Melinda Coy, jefa de rendición de cuentas en materia de vivienda del HCD, en la carta fechada el 30 de abril. La noticia sobre dicha carta fue publicada inicialmente por el medio Voice of San Diego.
La opinión de la agencia otorga mayor solidez a la postura previamente expresada por el equipo. Midway Rising ha sostenido que la totalidad del proyecto tiene derecho a una exención del límite de altura de 30 pies (aprox. 9 metros) vigente en el distrito de Midway, dado que dicha restricción obstaculiza la viabilidad financiera del proyecto.
La postura del equipo se fundamenta en una determinación previa del HCD que abrió la puerta a la construcción de edificios de más de 30 pies de altura en la Zona de Superposición del Límite de Altura Costera de San Diego, tal como fue definida por la Proposición D en 1972.
El proyecto Midway Rising parece depender de la interpretación de la legislación estatal en materia de vivienda, dado que el límite de altura sigue vigente. Si bien una medida electoral aprobada por los votantes en 2022 excluyó temporalmente la totalidad del Distrito Midway de la zona de superposición costera, un tribunal de apelaciones estatal ordenó el restablecimiento de dicho límite de altura.
“Hemos mantenido un punto de vista constante: que podíamos recurrir a incentivos de bonificación por densidad o a exenciones para superar el límite de altura de 30 pies, incluso sin que la medida electoral estuviera en vigor”, declaró al Union-Tribune Michael Hansen, consultor de uso del suelo del proyecto y presidente de City Forward. “Por lo tanto, la carta del HCD recibida el jueves reviste una enorme importancia para el proyecto, ya que, en esencia, confirma lo que desde el principio creíamos que era la situación real”.
Esta determinación favorable se produce en un momento en que el alcalde de San Diego, Todd Gloria, busca impulsar el próximo mes la consideración de un contrato de arrendamiento de suelo a largo plazo y un acuerdo de desarrollo con Midway Rising.
“La Carta de Asistencia Técnica del HCD aporta una claridad importante y refuerza la confianza de la ciudad en que el proyecto Midway Rising puede avanzar en conformidad con la ley estatal vigente sobre bonificaciones por densidad”, declaró Joya Patel, directora de comunicaciones de Gloria, en un comunicado enviado por correo electrónico.
En septiembre de 2022, los miembros del Concejo Municipal de San Diego seleccionaron a Midway Rising para arrendar y reurbanizar sus propiedades inmobiliarias ubicadas en el 3220, 3240, 3250 y 3500 de Sports Arena Blvd. El equipo está compuesto por Zephyr, desarrolladora de viviendas a precio de mercado; Chelsea Investment Corp., constructora de viviendas asequibles; y Legends, operadora de recintos deportivos y de entretenimiento. The Kroenke Group, una subsidiaria de la firma inmobiliaria del multimillonario Stan Kroenke, es el inversor principal y socio limitado de la entidad.
Las partes se encuentran ahora en la recta final de un prolongado periodo de negociaciones, diseñado para culminar en un contrato de arrendamiento de suelo a largo plazo. El plan de desarrollo —o lo que se conoce como el Plan Específico Midway Rising— requiere también la aprobación final por parte del Concejo Municipal.
El plan de uso del suelo para la propiedad de 49.2 acres contempla un total de 4,254 unidades residenciales, un recinto deportivo de reemplazo con capacidad para 16,000 espectadores, 130,000 pies cuadrados de espacio comercial, 8.1 acres de parques y otros 6.4 acres de plazas y espacios públicos. Asimismo, formaliza el compromiso del equipo de construir 2,000 unidades residenciales destinadas a hogares con ingresos iguales o inferiores al 80% de la mediana de ingresos del área, lo que se considera vivienda asequible.
El plan contempla varios edificios de uso mixto de 105 pies de altura, con unidades residenciales, y un centro de entretenimiento de 165 pies de altura. El documento también está redactado de tal manera que permite la construcción de edificios de hasta 250 pies de altura en el 10% del terreno.
El impulso del proyecto se ha visto frenado en los últimos meses.
En octubre, el Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de California dictaminó que la ciudad infringió la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA, por sus siglas en inglés) al someter a votación de los electores la medida electoral de 2022 sin haber estudiado previamente, y de manera suficiente, los impactos ambientales que conllevaría la construcción de edificios de mayor altura. Este fallo —ratificado posteriormente por la Corte Suprema estatal— llevó al alcalde (quien en aquel momento había proclamado que el fracaso no era una opción) a buscar vías alternativas para hacer viable la construcción de los edificios de gran altura previstos en el proyecto.
El enfoque actual de la ciudad se basa en la aplicación de la ley estatal de bonificación por densidad y contempla, además, un posible respaldo legal derivado de un proyecto de ley que actualmente avanza en la Legislatura estatal.
La ley de bonificación por densidad —recogida en la Sección 65915 del Código de Gobierno de California— fue promulgada en 1979. Su propósito es eliminar la carga burocrática y las trabas reglamentarias que impiden a los promotores inmobiliarios construir unidades residenciales destinadas a familias de bajos ingresos. La ley se aplica a lo que denomina «proyectos de desarrollo de vivienda», categoría que, según la propia normativa, incluye los proyectos de uso mixto.
En virtud de esta ley, los proyectos de desarrollo de vivienda que destinen al menos un 10% de sus unidades a hogares de bajos ingresos —es decir, aquellos cuyos ingresos sean iguales o inferiores al 80% de la mediana de ingresos del área— tienen derecho a construir un 20% más de unidades de las que normalmente permitirían las normativas locales de zonificación. Esta bonificación es variable y se determina en función del porcentaje de unidades que se reservan para hogares pertenecientes a niveles de ingresos específicos.
Asimismo, la ley otorga a los promotores de vivienda asequible uno o más incentivos que les permiten apartarse de las normativas locales y, de este modo, reducir los costos del proyecto. La ley también exige a las ciudades que concedan exenciones respecto a las normas de desarrollo urbanístico que, de no mediar dicha dispensa, harían inviable la ejecución del proyecto.
El consorcio Midway Rising no facilitó un desglose exacto de los niveles de ingresos —bajos ingresos, muy bajos ingresos o ingresos extremadamente bajos— correspondientes a las 2.000 unidades del proyecto sujetas a restricciones de escritura. El equipo anunció que reservará al menos 355 unidades destinadas a hogares de bajos ingresos, lo que representa el 10% de las 3.545 unidades permitidas bajo la zonificación base de uso residencial mixto establecida en el plan específico. Esta reserva asegura una bonificación de densidad del 20%, lo que significa que el equipo podrá construir hasta 4.254 unidades.
La carta de asistencia técnica enviada por el HCD el 30 de abril parece resolver dos interrogantes pendientes relacionados con la ley estatal de bonificación de densidad. La ciudad consultó a la agencia si podía tratar el proyecto *Midway Rising* como un desarrollo de vivienda y si podía conceder una excepción al límite de altura de 30 pies para las secciones no residenciales del proyecto.
Coy, jefe de rendición de cuentas en materia de vivienda de la agencia estatal, señaló en la carta que la definición de “desarrollo de vivienda” resulta aplicable, dado que el proyecto obtendrá sus permisos mediante una solicitud única que abarca la totalidad del sitio; asimismo, los acuerdos de desarrollo suscritos con la ciudad obligan al promotor a construir el número de unidades prometido para los hogares de bajos ingresos.
La exención del límite de altura también se considera procedente, ya que el proyecto —condicionado por los requisitos estipulados en el aviso inicial de disponibilidad del sitio emitido por la ciudad— resultaría inviable de no aplicarse dicha excepción.
“Bajo estas circunstancias específicas, resulta evidente que el proyecto tal como ha sido propuesto —incluyendo la reubicación y reconstrucción del recinto deportivo (arena) requerido, las más de 4.000 unidades de vivienda y los demás elementos del proyecto— se vería físicamente impedido por el límite de altura de 30 pies”, escribió Coy.
Esta carta constituye una confirmación inequívoca de la correcta aplicación de la ley estatal de bonificación de densidad en el proyecto *Midway Rising*, afirmó Jeannette Temple, ejecutiva de la consultora local de uso del suelo Atlantis Group.
“Se trata simplemente de la confirmación que la ciudad solicitaba debido al contexto judicial actual; no obstante, considero que [la carta anterior del HCD] ya había zanjado la cuestión relativa a la Proposición D en aquellos casos en los que se contempla la construcción de vivienda asequible”, comentó.
En 2022, el HCD —en respuesta a una consulta formulada por Temple en relación con el complejo de apartamentos Rose Creek en Pacific Beach— dictaminó que el límite de altura impuesto por la iniciativa electoral de 1972 constituye una norma de desarrollo que entra en conflicto con la ley de bonificación de densidad. En consecuencia, la legislación estatal prevalece sobre la normativa local en el caso de aquellos proyectos de vivienda que cumplan con los umbrales de asequibilidad establecidos. La última carta también tiene implicaciones más allá de Midway Rising, dijo ella.
“Este proyecto no solo puede acogerse a la (ley estatal de bonificación por densidad), sino que creo que dicha ley estaría a disposición de cualquier proyecto que busque incentivos y exenciones, siempre que la parte comercial permita al promotor construir las unidades de vivienda asequible”, afirmó Temple.
La ciudad también ha recurrido a la Legislatura estatal para ayudar a blindar el proyecto frente a posibles impugnaciones legales relacionadas con la normativa medioambiental del estado. El Proyecto de Ley del Senado 958 (SB 958), tal como está redactado actualmente, prohíbe que los impactos medioambientales derivados del aumento en la altura de las edificaciones sean considerados “impactos significativos” bajo la ley CEQA. Este proyecto de ley —impulsado por la senadora estatal Akilah Weber Pierson (demócrata por La Mesa) y patrocinado por Gloria— aún podría sufrir modificaciones a medida que complete su tramitación en el Senado y avance hacia la Asamblea.
J. Keith Behner, residente de Point Loma que ha notificado formalmente tanto a la ciudad como al promotor sobre las deficiencias que, a su juicio, presenta el informe de impacto medioambiental del proyecto, expresó su inquietud ante el rumbo que ha tomado la ciudad.
“Esto no es más que una nueva maniobra elusiva por parte del promotor en relación con este proyecto, con la complicidad del alcalde, del Concejo Municipal y de nuestra Legislatura estatal”, declaró Behner. “La situación sigue asemejándose a un tren desbocado, empeñado en construirlo todo y en todas partes, sin tener en cuenta los impactos ni las necesidades de infraestructura”.
El SB 958 fue aprobado recientemente por el Comité de Gobierno Local del Senado y está previsto que sea examinado por el Comité de Asignaciones Presupuestarias del Senado el próximo 11 de mayo. Asimismo, se espera que en el mes de junio un comité del Concejo Municipal de San Diego analice públicamente, por primera vez, los términos propuestos para el acuerdo inmobiliario con la entidad Midway Rising.
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